Общее собрание собственников помещений (ОСС)

• Собрание собственников решает вопросы ст. 44 ЖК РФ: общее имущество, капремонт, способ управления, выбор управляющей организации.
• Если в доме есть ТСЖ (ТСН) или ЖСК, у них отдельное собрание членов: устав, правление, смета, взносы членов. Решение, принятое не тем собранием, ничтожно (п. 3 ст. 181.5 ГК РФ).
• Оба собрания можно провести одновременно, но с отдельными бюллетенями, подсчетом и протоколами. Собственники, не вступившие в товарищество, голосуют только на собрании собственников.

• Созвать собрание может любой собственник (ч. 2 ст. 45 ЖК РФ) и управляющая организация (ч. 7 ст. 45 ЖК РФ).
• Собственники, у которых не менее 10% голосов, могут письменно обратиться в управляющую организацию или правление ТСЖ (ЖСК): те обязаны провести собрание в течение 45 дней (ч. 6 ст. 45 ЖК РФ).
• Удобнее всего очно-заочная форма: очное обсуждение и прием письменных решений в течение срока из сообщения (ч. 3 ст. 47 ЖК РФ).
• Заочное голосование опросным путем по тексту закона проводится после очного собрания без кворума (ч. 1 ст. 47 ЖК РФ). Электронное голосование возможно только в ГИС ЖКХ или региональной системе (ст. 47.1 ЖК РФ).

В Москве: Региональная система для электронного голосования - АИС «Электронный дом».

• Нельзя «Разное» и «Прочее»; один вопрос - одна тема (п. 14 Требований № 266/пр).
• К каждому вопросу сразу пишите предлагаемое решение: оно переходит в бюллетень и протокол.
• Если утверждается документ (договор, смета, положение), укажите его полное название и реквизиты.
• Добавьте оргвопросы: председатель, секретарь и счетная комиссия; место для сообщений о собраниях и итогах; место хранения копий протокола.
• После размещения сообщения повестку изменить нельзя, по вопросам вне повестки решения не принимаются (ч. 2 ст. 46 ЖК РФ).

• Собственник запрашивает реестр у управляющей организации или правления ТСЖ (ЖСК). Его обязаны выдать в течение 5 дней, согласие собственников на передачу персональных данных не нужно (ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ).
• Площади и номера регистрации права сверяйте с ЕГРН. Общее число голосов - сумма площадей всех помещений в собственности, без мест общего пользования.
• Проверьте особые случаи: совместная и долевая собственность, несовершеннолетние, юридические лица, государственные и муниципальные помещения.
• При отказе выдать реестр - жалоба в государственную жилищную инспекцию.

В Москве: Жалобу подают в Мосжилинспекцию; городские помещения представляет уполномоченный представитель города.

• Сообщение должно содержать все сведения из ч. 5 ст. 45 ЖК РФ: инициатор, форма, дата, время и место очной части, срок и место приема решений, повестка, порядок ознакомления с материалами.
• Бюллетень: ФИО, СНИЛС, помещение, номер и дата регистрации права, доля и площадь, по каждому вопросу «за», «против», «воздержался», подпись и дата (ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ, п. 17 Требований № 266/пр).
• Доверенность представителя оформляется по ч. 2 ст. 48 ЖК РФ и ст. 185.1 ГК РФ; надежнее всего нотариальная.
• Материалы к вопросам (проекты договоров, сметы) подготовьте для ознакомления и загрузки в ГИС ЖКХ.

• dom.gosuslugi.ru: «Голосования» - «Сообщения о проведении общего собрания» - «Добавить». Тексты вопросов - точно как в бумажном сообщении.
• Загрузите скан подписанного сообщения и материалы. После размещения сообщение нельзя изменить или удалить.
• Запишите идентификатор сообщения: он станет номером протокола (п. 7 Требований № 266/пр). Сохраните скриншот карточки с датой размещения.

• Помимо ГИС ЖКХ нужен один из способов (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ): заказное письмо, вручение под роспись, доски объявлений во всех подъездах или на территории дома, помещение, определенное решением собрания.
• Практично: доски во всех подъездах, фото с датой и акт о размещении. Тем, кто в доме не живет, юридическим лицам и публичным собственникам - дополнительно письма или вручение.

• Регистрируйте по списку присутствующих: только тех, кто реально пришел. Приглашенных лиц (юрист, подрядчик) - отдельным списком.
• Проверьте доверенности и снимите с них копии для приложения к протоколу.
• Голосование по оргвопросам, обсуждение повестки, раздача бюллетеней. Аудиозапись допустима, если предупредить присутствующих.

• Принимайте решения только способом и в месте из сообщения и строго до указанных даты и времени: поздние решения не учитываются (ч. 2 ст. 47 ЖК РФ).
• Ведите журнал приема и проверяйте бюллетени при приеме: данные, один вариант по вопросу, подпись, дата.
• Продлевать срок голосования рискованно. Никогда не заполняйте бюллетени за собственников: это подделка документа (ст. 327 УК РФ).

• Голоса собственника = площадь помещения × доля в праве, удобно считать 1 кв. м = 1 голос.
• Кворум есть, если участвовали собственники, у которых более 50% всех голосов (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ).
• Если по вопросу отмечено несколько вариантов или ни одного, не учитывается только этот вопрос (ч. 6 ст. 48 ЖК РФ). Описки и отсутствие СНИЛС сами по себе бюллетень не портят.
• Пороги «более 50%» и «2/3» считаются от всех голосов дома, а не от пришедших.

• Номер протокола - идентификатор сообщения из ГИС ЖКХ, дата - дата подведения итогов (п. 6, 7 Требований № 266/пр).
• По каждому вопросу три раздела: «Вопрос, поставленный на голосование», «Предложено», «Решили (постановили)» с числом голосов.
• Подписывают председатель, секретарь и счетная комиссия. Приложения: сведения об участниках, сообщение и доказательства уведомления, списки присутствующих, доверенности, документы по вопросам, бюллетени.
• Листы нумеруются и сшиваются (п. 19 Требований № 266/пр).

• Это обязанность инициатора (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Кнопка «Создать протокол» появляется после окончания приема решений.
• Загрузите сканы протокола, приложений и бюллетеней и только потом нажмите «Разместить»: добавить бюллетени после публикации нельзя.

• Инициатор передает подлинники протокола, решений и приложений в управляющую организацию или правление ТСЖ (ЖСК) по акту (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). При непосредственном управлении - сразу в жилищную инспекцию.
• Управляющая организация или правление в течение 5 дней направляют подлинники в государственную жилищную инспекцию (ч. 1.1 ст. 46 ЖК РФ).
• До передачи сделайте полный скан комплекта.

В Москве: Подлинники направляются в Мосжилинспекцию.

• Разместите сообщение об итогах в месте, определенном решением собрания (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ). Практично: доски во всех подъездах, фото с датой и акт.

• Решение можно оспорить в течение 6 месяцев с момента, когда собственник узнал о нем, но не позднее 2 лет (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ, п. 5 ст. 181.4 ГК РФ).
• Без суда ничтожны решения без кворума, вне повестки и вне компетенции собрания (ст. 181.5 ГК РФ).
• Процедурные ошибки можно исправить: последующее собрание вправе подтвердить решение (п. 2 ст. 181.4 ГК РФ).