Как определить - является ли подвал общим имуществом или нет

 

 

"...правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.
Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме."
 

Постановление Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 N 13391/09

по делу N А65-7624/2008-СГ3-14/13
 

 

Подвалы и другие места общего пользования (общее имущество) - общие вопросы

 

 

Отчуждение подвалов как общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме

 

Тем, кто начинает заниматься проблемой законности отчуждения подвалов в домах, в которых создано ТСЖ, в первую очередь необходимо разобраться с тем, что подвалы бывают разные. Не каждый подвал является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме.

 

В соответствии с п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

 

Таким образом, для отнесения подвала к такому подвалу, который является общим имуществом собственников, необходимо, чтобы подвал обладал следующим признаком: подвал предназначен для обслуживания более одного помещения в данном доме. Это общий признак для любого общего имущества. Для подвала в п. 1 ст. 36 ЖК РФ приведено уточняющее условие – в подвале должны иметься инженерные коммуникации или иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудования. В таком случае подвал называется «техническим подвалом».

 

Сразу следует оговорить, что наличие в каких-либо документах данного термина –  «технический подвал» или наоборот, отсутствие слова «технический», не является основополагающим и правообразующим, т.е. надо смотреть не на то, как подвал называется и описывается в документах (в первую очередь, в техпаспорте), а на то, как есть на самом деле – есть ли соответствующие коммуникации.

 

Конечно, в случае судебных споров, наличие, например, в техпаспорте, указания, что подвал является техническим, в какой-то части упростит доказывание данного обстоятельства. Однако, скорее всего, доказывать тот факт, что подвал является «техническим», придется другими способами.

 

Если подвал является техническим, то он является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. А общее имущество не может быть отчуждено.

 

Если подвал не является техническим, то собственник имеет право совершать любые сделки с имущество, в т.ч. продать (с соблюдением определенных требований, но к которым ТСЖ отношения не имеет). Если собственником является субъект РФ – г. Москва, то от имени собственника действуют уполномоченные представители собственника (Правительство Москвы, его органы).

 

Все вышеуказанное очевидно. Проигнорировать данные нормы напрямую практически нельзя. Однако серьезной проблемой ТСЖ, отстаивающего право на подвал, является задача доказывания необоснованности, незаконности присвоения статуса подвалу как подвалу, которое не имеет инженерных коммуникаций, иного обслуживающего более одного помещения в данном доме оборудования, т.е. которое не является техническим подвалом, в том числе в случае реконструкции, перепланировки, переустройства подвала с последующим изменением статуса с «технического» подвала на нетехнический подвал.

 

Данную задачу необхомо решать в случае обращения в суд в различных случаях: если право собственности на подвал уже зарегистрировано за юридическим или физическим лицом (в т.ч. за городом Москвой) , если оспариваются торги, аукционы по продаже подвалов, если подвал истребуется из чужого незаконного владения и в иных случаях. Кроме доказывания статуса подвала как технического, в суде могут использоваться следующие доказательства: заключения экспертиз по проектам зданий, заключения о соответствии требованиям санитарных, противопожарных и т.п. норм.

 

Для устранения неопределенности и для облегчения доказывания права общей долевой собственности в возможных будущих спорах, целесообразно зарегистрировать право общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме. С декабря 2006 года, в связи с изменениями, внесенными Постановлением Правительства РФ от 22.11.2006 № 710 в Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 «Об утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – «Правила ведения реестра»), процедура регистрации права общей долевой собственности была уточнена и закреплена.

 

Однако следует иметь в виду, что свидетельства о государственной регистрации права на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, собственникам помещений в многоквартирном доме не выдаются (абз. 13 Правил ведения реестра). Сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, включаются в выдаваемое собственнику помещения в многоквартирном доме свидетельство о государственной регистрации права посредством дополнительного описания в нем названных объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на это имущество.

 

Минюст РФ приказом от 14.02.2007 № 29 «Об утверждении инструкции об особенностях внесения записей в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества», уточнил порядок регистрации права общей долевой собственности в многоквартирном доме. В частности, в п. 6 установлен перечень лиц, которые могут подвать заявления о государственной регистрации:

• собственниками помещений в многоквартирном доме;

• представителями собственников помещений в многоквартирном доме, если это право предоставлено им на основании надлежащим образом оформленных доверенностей, решением общего собрания собственников, на ином соответствующем закону основании.

Если решением общего собрания членов товарищества собственников жилья (далее - ТСЖ) председателю и (или) иному члену правления ТСЖ поручено представлять интересы членов ТСЖ при регистрации наличия, возникновения, ограничения (обременения), прекращения права общей долевой собственности на объекты недвижимости (в том числе подавать заявления на государственную регистрацию), то эти полномочия подтверждаются посредством представления данными лицами устава ТСЖ (подлинника или нотариально удостоверенной копии), документа об избрании лица, которому это право предоставлено, председателем, членом правления ТСЖ, соответствующим протоколом общего собрания членов ТСЖ (подлинником или нотариально удостоверенной копией).