Регистрация подвального помещения, сформированного как самостоятельный объект недвижимости

3 июля 2010

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 июня 2010 г. по делу N А56-60395/2008

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июня 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 июня 2010 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Константинова П.Ю., Коняевой Е.В., при участии от ТСЖ "Дом Ланского" председателя правления Саватюгиной Н.В. (протокол собрания правления от 24.11.2008 N 7), Петруниной А.В. (доверенность от 10.03.2010), от КУГИ Захарова С.Б. (доверенность от 07.06.2010), от Управления Киселевой А.О. (доверенность от 25.12.2009), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Дом Ланского" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.07.2009 (судья Савинова Е.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2010 (судьи Серикова И.А., Барканова Я.В., Желтянников В.И.) по делу N А56-60395/2008,

установил:

Товарищество собственников жилья "Дом Ланского" (далее - ТСЖ "Дом Ланского") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ), Управлению Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее - Управление) о признании недействительной государственной регистрации права собственности Санкт-Петербурга на нежилое помещение 3-Н с кадастровым номером 78:1269:0:10:2, расположенное в жилом доме по адресу: Санкт-Петербург, ул. Маяковского, д. 48, лит. А; о признании права общей долевой собственности собственников помещений в жилом доме (домовладельцев) на указанное помещение.

Решением от 30.07.2009 в удовлетворении заявленных требований отказано, в том числе по мотиву пропуска срока исковой давности, о применении которой заявил КУГИ, поскольку данный срок необходимо исчислять со дня, когда собственники квартир узнали или должны были узнать о нарушении своего права, а не с момента создания товарищества.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2010 названное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ТСЖ "Дом Ланского" просит отменить указанные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судом статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, без учета конституционно-правового смысла названных норм, выявленного Конституционным Судом Российской Федерации. По мнению подателя жалобы, поскольку спорное помещение 3-Н, как подтверждается материалами дела, является техническим подвалом, оно в силу закона относится к общему имуществу многоквартирного дома, а характер использования помещения, то есть возможность использования его по иному назначению, не связанному с обслуживанием дома, не имеет значения для определения правового режима имущества.

В судебном заседании представители ТСЖ "Дом Ланского" поддержали кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представитель КУГИ против удовлетворения жалобы возражал, считая выводы суда правомерными, указав, что с 1989 года помещение сдавалось в аренду, а последний договор аренды, зарегистрированный в установленном порядке, был заключен в 2002 году. Представитель Управления также возразил против удовлетворения жалобы, считая правильными судебные акты в части отказа в признании недействительной государственной регистрации права собственности Санкт-Петербурга на объект, поскольку регистрационные действия произведены в соответствии с законом.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, ТСЖ "Дом Ланского" создано в соответствии с решением общего собрания от 25.12.2006 собственников помещений многоквартирного дома по ул. Маяковского, д. 48 (протокол N 1), зарегистрировано 15.03.2007.

По акту от 25.03.2008 государственное учреждение "Жилищное агентство Центрального района Санкт-Петербурга" передало ТСЖ "Дом Ланского" в управление дом 1853 года постройки с оборудованием теплоцентра, водомерного узла и внутренними инженерными сетями, общей площадью 5271,6 кв.м, из которой 1250,64 кв.м находится в государственной собственности, в том числе помещение 3-Н площадью 688,4 кв.м.

Помещение 3-Н учтено в составе названного жилого дома в качестве самостоятельного помещения, внесено в Реестр собственности Санкт-Петербурга как имущество казны. В отношении данного объекта зарегистрировано право государственной собственности Санкт-Петербурга.

ТСЖ "Дом Ланского", считая, что нежилое помещение 3-Н относится к общему имуществу дома, поскольку является техническим подвалом и в нем размещено инженерное оборудование, необходимое для обслуживания более одного помещения в доме, в том числе коммуникации с перекрывающей арматурой, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491 (далее - Правила). Согласно подпункту "а" пункта 2 названных Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в таком доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункте 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности, при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества следует, как указано в пункте 3 Правил, использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). Согласно пункту 4 Правил в случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в ЕГРП, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в ЕГРП.

Как установлено судом и подтверждается имеющимися в деле документами, в том числе справкой Проектно-инвентаризационного бюро Центрального района, нежилое помещение 3-Н оборудовано как складское в подвале строения при капитальном ремонте дома, в учетной документации числится с 1989 года; до капитального ремонта в данной части дома по состоянию на 1977 год числились нежилые помещения 3-Н, 4-Н, 6-Н, 10-Н как складские и помещение 5-Н ателье, сформированные, в свою очередь, на площади квартир и двух складских помещений. После капитального ремонта дома в 1989 году помещение 3-Н использовалось как складское, что не отрицалось и представителями ТСЖ "Дом Ланского"; в отношении данного помещения заключались договоры аренды с различными лицами.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении Президиума от 02.03.2010 N 13391/09, правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в жилых домах, построенных до начала действия законодательного разрешения приватизации жилищного фонда, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. В случае если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома. При этом для определения правового режима помещений не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Таким образом, право общей долевой собственности на общее имущество возникает в момент приватизации первого помещения в доме и в отношении того имущества, которое фактически на этот момент использовалось в качестве общего.

Поскольку к началу реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.91 N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР", спорное помещение было учтено и сформировано как помещение для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и доказательств использования его на тот момент фактически в качестве общего имущества домовладельцами истец не представил, суд правомерно отказал в иске.

Доводы кассационной жалобы не свидетельствуют о наличии предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых судебных актов в кассационном порядке.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает, что решение и постановление суда должны быть оставлены в силе.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.07.2009 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2010 по делу N А56-60395/2008 оставить без изменения, а кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Дом Ланского" - без удовлетворения.

Председательствующий
И.В.СЕРГЕЕВА

Судьи
П.Ю.КОНСТАНТИНОВ
Е.В.КОНЯЕВА

Просмотрено 1356 раз(а)

© адвокат Сергей Крюков, 2006-2016.