Государственная регистрация права собственности на нежилое помещение

16 июня 2010

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 апреля 2010 г. по делу N А56-19604/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 30 марта 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 апреля 2010 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Грачевой И.Л. и Коняевой Е.В., при участии от ТСЖ "Дом Полежаева" председателя правления Гильгулиной Т.В. (протокол заседания правления от 14.12.2006 N 1), Петруниной А.В. (доверенность от 20.07.2009), от КУГИ Гавриловой С.А. (доверенность от 29.12.2009), от Управления Хромовой О.Т. (доверенность от 25.12.2009), рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.08.2009 (судья Савинова Е.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2009 (судьи Горбик В.М., Мельникова Н.А., Старовойтова О.Р.) по делу N А56-19604/2007,

установил:

Товарищество собственников жилья "Дом Полежаева" (далее - ТСЖ "Дом Полежаева") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ), Управлению Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее - Управление) о признании недействительной государственной регистрации права собственности Санкт-Петербурга на нежилое помещение 30-Н с кадастровым номером 78:1417:2001:84:10, расположенное в жилом доме по адресу: Санкт-Петербург, ул. Старорусская, д. 5/3; признании права общей долевой собственности собственников помещений в жилом доме (домовладельцев) на указанное помещение.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены негосударственное учреждение высшего профессионального образования "Санкт-Петербургский институт имени Принца П.Г.Ольденбургского" (далее - Институт), Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - Предприятие).

Решением от 14.08.2009 заявленные требования удовлетворены; с КУГИ в пользу ТСЖ "Дом Полежаева" взыскано 82 000 руб. судебных расходов по государственной пошлине и оплате экспертизы.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2009 названное решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе КУГИ просит отменить решение и постановление, ссылаясь на несоответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам, неправильное применение судом норм материального права, и отказать в удовлетворении заявленных требований. По мнению подателя жалобы, наличие в помещении 30-Н инженерных коммуникаций не является само по себе свидетельством того, что помещение предназначено для обслуживания иных помещений; решение вопроса о том, относится ли помещение к общему имуществу, зависит от возможности использования данного помещения в самостоятельных целях; вывод эксперта о том, что спорное помещение является техническим этажом, противоречит другим имеющимся в деле документам; право государственной собственности на помещение 30-Н возникло до введения в действие Гражданского кодекса Российской Федерации и Жилищного кодекса Российской Федерации, не имеющих обратной силы, поэтому не может быть прекращено в связи с изменением законодательства; размер взысканных с КУГИ судебных расходов в сумме 80 000 руб. за проведенную экспертизу не отвечает принципу разумности, размер оплаты эксперту со сторонами не согласовывался.

В судебном заседании представитель КУГИ поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представители ТСЖ "Дом Полежаева" против удовлетворения жалобы возражали, указывая, что товарищество как законный представитель собственников помещений в доме является надлежащим истцом по данному иску; спорное помещение расположено в техническом подвале, предназначено исключительно для размещения оборудования, в настоящее время никак не используется, находится в аварийном состоянии. Представитель Управления поддержал позицию КУГИ.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, ТСЖ "Дом Полежаева" создано в соответствии с решением общего собрания от 14.12.2006 собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по указанному выше адресу, зарегистрировано 20.03.2007.

В составе названного жилого дома, постройки до 1917 года, учтено нежилое помещение 30-Н площадью 245,3 кв.м, находящееся в подвале. Указанное помещение внесено в Реестр собственности Санкт-Петербурга как имущество казны. По сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, на нежилое помещение 30-Н площадью 245,3 кв.м с кадастровым номером 78:1417:2001:84:10 в доме по указанному адресу зарегистрировано право государственной собственности Санкт-Петербурга с обременением арендой в пользу Института сроком до 01.03.2016.

ТСЖ "Дом Полежаева", считая, что нежилое помещение 30-Н относится к общему имуществу дома, поскольку оно расположено в техническом подвале и в нем размещено инженерное оборудование, необходимое для обслуживания более одного помещения в доме, в том числе нетранзитные коммуникации с перекрывающей арматурой, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491. Согласно подпункту "а" пункта 2 названных Правил в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из того, что помещение 30-Н находится в техническом подвале, не имеет самостоятельного входа с улицы, в связи с чем не может использоваться по иному назначению, кроме как для обслуживания жилого дома; основывал свои выводы на заключении эксперта, проводившего строительно-техническую экспертизу, согласно которому в помещении расположено инженерное оборудование и передаточные устройства, предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме.

Между тем судами не учтено следующее.

Исходя из положений статей 135, 138 Жилищного кодекса Российской Федерации в совокупности товарищество собственников жилья, предъявляя в арбитражный суд иск о признании права общей долевой собственности, не имеет самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов его членов. Товарищество уполномочено действовать лишь в интересах собственников помещений в доме, которые и являются материальными истцами по делу. При этом собственники помещений в доме должны предоставить товариществу право на обращение в суд с подобным иском. Однако, как пояснили представители ТСЖ "Дом Полежаева", собственниками помещений в доме не принималось решения о наделении товарищества соответствующими полномочиями.

Кроме того, в силу закона товарищество обязано представлять интересы всех собственников. В связи с этим подлежит обсуждению вопрос о том, может ли товарищество от своего имени требовать признания права общей долевой собственности на объект недвижимости (часть дома), право собственности на который зарегистрировано за одним из собственников, владеющим на праве собственности и другими помещениями в доме. Представители ТСЖ "Дом Полежаева" не отрицали, что в жилом доме имеется доля государственной собственности. Однако судом не установлено, сколько и каких помещений в доме (не считая спорного) находится в государственной собственности. В зависимости от установления данных обстоятельств подлежит разрешению и вопрос, может ли ТСЖ "Дом Полежаева", обязанное выступать от имени всех собственников, в том числе и Санкт-Петербурга, предъявить такой иск одному из собственников.

Кроме того, признавая спорный объект недвижимости общей долевой собственностью, суды исходили из результатов строительно-технической экспертизы и не учли иных критериев, в том числе правового характера, указанных в статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В материалах дела имеются документы, из которых усматривается, что с 1946 года спорное помещение использовалось как самостоятельный объект по различному назначению, не связанному с обслуживанием других помещений (квартир) в доме, задолго до создания ТСЖ "Дом Полежаева" и возникновения права частной собственности на квартиры, в том числе как жилое помещение, в нежилых целях - под красный уголок, театр, контору, творческие мастерские. В отношении указанного помещения КУГИ как представитель собственника осуществлял полномочия по распоряжению путем закрепления на праве оперативного управления за учреждением, изъятия из оперативного управления, передачи в аренду.

Указанным документам, имеющим существенное значение для разрешения вопроса о правовом режиме спорного нежилого помещения, суд не давал оценки.

При таких обстоятельствах обжалуемые решение и постановление подлежат отмене, а дело - направлению в арбитражный суд первой инстанции на новое рассмотрение для выяснения имеющих значение для дела вопросов и разрешения спора в зависимости от установленного.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.08.2009 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2009 по делу N А56-19604/2007 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий
И.В.СЕРГЕЕВА

Судьи
И.Л.ГРАЧЕВА
Е.В.КОНЯЕВА

Просмотрено 1824 раз(а)

© адвокат Сергей Крюков, 2006-2016.